分譲マンションの相続税評価方法の改正

2025年07月01日 | コラム

　2024年1月1日より、区分所有不動産、すなわちマンションの相続税評価額の計算方法が変更されました。この改正は、いわゆる「タワマン節税」として知られる、市場価格と相続税評価額の大きな乖離を利用した節税策の行き過ぎを是正することを目的としています。

これまで、マンションの相続税評価額は、土地については「路線価」、建物については「固定資産税評価額」を基に算出されていました。この方法は、一般的な戸建て住宅を想定したもので、マンション、特にタワーマンションの場合、以下のような特徴から市場価格（時価）と大きな差が生まれる一因となっていました。

　この「市場価格は高いのに、相続税評価額は低い」という乖離を利用し、相続対策としてタワーマンションを購入するケースが増加しました。国税庁はこうした状況が課税の公平性を損なうと判断し、実態に即した評価方法へと見直しを行ったのです。

　今回の改正の最大のポイントは、「区分所有補正率」という新しい指標の導入です。

2024年1月1日以降に相続や贈与で取得した居住用の区分所有不動産は、以下の計算式で評価額が算出されます。

　（計算式）相続税評価額 = 従来の評価額 × 区分所有補正率

この「区分所有補正率」は、個々のマンションの特性に応じて評価額を市場価格に近づけるための調整係数です。具体的には、市場価格と従来の評価額の乖離が大きい物件ほど、補正率が高くなる（＝評価額が引き上げられる）仕組みです。

以下の4つの要素によって補正率が計算され、評価額に影響を与えます。

　この新しい評価方法の対象となるのは、居住用の区分所有財産（分譲マンションなど）です。以下の不動産は対象外となり、引き続き従来の評価方法が適用されます。